Покупаете жильё, посоветуйтесь с адвокатом

Беспечность покупателей и незнание ими законов при совершении сделок с жилыми помещениями позволяют мошенникам безнаказанно заниматься преступной деятельностью. Более того, последствия незаконных сделок могут возникнуть через несколько лет, после проведения ряда сделок.
Достаточно привести несколько примеров в этой сфере, в результате которых возможна потеря приобретенного жилья.
1) Подделка мошенниками документов различными способами:
- путем использования фиктивных доверенностей на право распоряжения недвижимостью; - путем постановки поддельных штампов прописки (регистрации) в паспорт; - путем переклейки фотографии в паспортах и др.
2) Неправомерное завладение квартирой без оплаты ее стоимости.
Мошенник при приобретении жилья частично или полностью не выплачивает деньги за совершение сделки. При этом порою, потерпевшими становятся не только социально деградированные и больные личности (наркоманы, алкоголики, слабоумные пожилые люди и т.п.), но и вполне добросовестные приобретатели.
3) Нарушения Закона в ходе предыдущих сделок с приобретаемой квартирой.
Приобретя квартиру "с душком", добросовестный приобретатель может узнать об этом не сразу. Может пройти и год и два, когда на голову свалится снежный ком - судебная повестка. Ведь срок исковой давности по ничтожным сделкам 10 лет. Вот типичный пример из адвокатской практики: Пожилая женщина продала свое жилье в другом городе и приехала в г. Калининград, чтобы приобрести жилье и находиться рядом с дочерью. Женщина считала себя достаточно образованной и, поэтому, решила еще и застраховать сделку, которую собиралась заключить. Она обратилась в агентство недвижимости и страховую компанию, которые достаточно быстро подобрали интересующий вариант, и застраховали сделку. Договоры, печати - все было реально, никаких фиктивных документов. Пожилая женщина стала собственником квартиры, но не надолго. Минул год. Наш "застрахованный" покупатель жилья получает повестку в суд. Оказалось, что прокурор района предъявил иск в интересах несовершеннолетнего, права которого были ущемлены при приватизации квартиры еще при первой сделке (более пяти лет назад). Согласно решению районного суда, одинокая пожилая женщина выселена без предоставления другого жилого помещения.
4) В ходе сделки обычно участвуют только стороны договора.
Но возможна покупка жилья с "начинкой". Что это такое? Как известно, в квартире могут проживать не только собственники, но и пользователи. Согласно п.2 ст.292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением члена семьи прежнего собственника. Следовательно, ваши действия по выселению пользователя помещения из вашей собственной квартиры к положительному результату не приведут.
И все же приятно констатировать, что на сегодняшний день в Калининграде агентства недвижимости воспринимают появление клиента с адвокатом как вполне нормальное явление. И, более того, всячески идут навстречу при проверке покупаемой квартиры, так как сами заинтересованы в безопасности сделки. Юридическая экспертиза - это не пустые слова, не формальное сопровождение клиента, а серьезная и кропотливая работа. По идее адвокат должен представить клиенту заключение о ходе выполнения им юридической экспертизы, а также провести юридическое сопровождение сделки. В заключении делается вывод о возможности или не возможности приобретения недвижимости, а юридическое сопровождение представляет собой планирование этапов сделки, передачи денег, подготовки текста договора купли-продажи и дополнительного соглашения к договору аренды банковского сейфа, о котором будет сказано немного дальше.
Некоторые покупатели надеются на то, что нотариус, удостоверяющий договор купли - продажи, не позволит ущемить их права, обмануть при передаче денег из рук в руки. К сожалению, нотариусу не хватает ни документов, ни времени, чтобы сделать вывод об отсутствии риска. Да и отвечает он только за совершаемую сделку, а не за передачу Вашей наличности продавцу. Советую все же не доверять весь объем работы риэлтеру. Обязательно лично побеседуйте с владельцем квартиры, его соседями. Не забывайте, что квартира может иметь скрытые дефекты, а образ жизни проживающих соседей может создать обстановку невозможности совместного с ними существования.
Естественным первым желанием каждого желающего купить недвижимость для дальнейшего проживания в ней является осмотр приобретаемого жилья. Позволю дать несколько практических советов:
1. Не стоит ехать на просмотр одному. Во-первых, просмотр в одиночку чреват для Вас не только потерей денег, но и здоровья, а подчас и жизни. Во-вторых, посторонний взгляд поможет Вам объективнее взглянуть на предлагаемый вариант.
2. Договариваясь о просмотре, выясните точный адрес, тем более Вы его и так узнаете, приехав на просмотр.
3. Предложения продавцов о том, чтобы провести сделку помимо агентства лучше не принимать, так как в дальнейшем может возникнуть ситуация потери денег и отсутствия жилья.
4. Давать ответ сразу после просмотра не рекомендуется. Сначала нужно прийти в себя от увиденного, все трезво взвесить.
В какие неприятные ситуации можно угодить при совершении сделок купли-продажи недвижимости? На рынке недвижимости, к сожалению, нередко встречаются так называемые "черные маклеры". Уберечься от них можно только одним способом: знакомиться со своим агентом (тем человеком, который непосредственно будет заниматься Вашей сделкой) нужно в офисе агентства недвижимости. Возможные варианты афер это:
· продажа чужой недвижимости;
· продажа недвижимости не Вам одному;
· продажа недвижимости с "грязной" историей;
· продажа по лжедоверенности;
· лжеоформление сделок;
· неполучение денег за проданную Вами недвижимость.
Продажа чужой недвижимости технически возможна. Эта возможность реализуется путем подделки документов (в том числе паспорта хозяина) или получения их дубликатов. "Черные" маклеры, как правило, не знакомят своих клиентов ни с историей квартиры, ни с хозяином квартиры. В результате после совершения сделки, Вы можете получить судебную повестку с исковым заявлением о признании проведенной сделки недействительной. Не советую оформлять сделки по доверенности от продавца. Здесь возможны разные варианты: от отзыва доверенности доверителем до фальшивой доверенности.
Что касается самого заключения договора купли-продажи недвижимости, то здесь есть несколько правил, которые необходимо соблюдать: · в договоре купли-продажи необходимо указывать реальную стоимость квартиры, экономия в данном случае неуместна по той причине, что в случае признания сделки недействительной стороны, участвовавшие в сделке, возвращаются в первоначальное состояние, то есть Вам вернут те деньги, которые указаны договоре, тем более действующее налоговое законодательство предусматривает льготы для приобретателей и продавцов недвижимости. · передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, которая арендована на имя продавца, покупателя и, возможно, агентства. При этом должно быть составлено соглашение о том, кто, в какие сроки и при наступлении каких событий имеет право получить деньги, заложенные в ячейку;

Частенько агентство требует от Вас внести: аванс, задаток или залог. Сразу замечу - это не одно и тоже.
Аванс - эта денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в счет будущих платежей за выполнение работ, оказание услуг или возмездную передачу имущества. В случае уклонения покупателя от заключения договора аванс остается у продавца. Если же сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон, то аванс возвращается.
Задаток - это денежная сумма, выдаваемая покупателем продавцу в доказательство заключения в дальнейшем договора и в обеспечение исполнения обязательств. Задаток также возвращается в случае, если сделка не может быть совершена по обстоятельствам, независящим от воли сторон. Но если продавец уклоняется от заключения договора, то задаток возвращается покупателю в двойном размере. Более того, виновная сторона обязана возместить другой стороне все понесенные убытки.
Залог также является способом обеспечения обязательств и в случае не совершения сделки залогодержатель имеет право на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества. О залоге должен быть составлен отдельный договор. Если в качестве залога выступает недвижимое имущество, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном учреждении юстиции.
Таким образом, чтобы правильно купить или продать жилье, лучше всего доверить это надежным профессионалам: солидным риэлтерам и лицензированным адвокатам. По крайней мере, с них всегда можно спросить. Им дорога их деловая репутация и доброе имя….