С 1 марта 2005г. мы проживаем в России по новым правилам. Нового Жилищный кодекс принят! Документ, состоящий из 164 статей, 8 разделов и 14 глав, определяет основы жилищной политики в стране. Теперь «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе и распоряжаются ими». Согласно данным официальной статистики, в улучшении жилищных условий сегодня нуждаются 14 млн. россиян.

С помощью нового Жилищного Кодекса РФ законодатели в первую очередь попытались систематизировать и разграничить полномочия властей разного уровня в области жилищных отношений. Государство по новому кодексу дает достаточно широкие полномочия органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов РФ в области регулирования жилищных правоотношений. Хотя многие юристы называют его кодексом в интересах собственников. Депутатам удалось отстоять право тяжелобольных граждан и детей-сирот получать квартиру вне очереди. Однако многодетным семьям, а также семьям при рождении близнецов, как и учителям, и семьям лиц, погибших при исполнении государственных обязанностей, теперь придется отстоять полный срок в общей очереди. В одной очереди теперь будут стоять и граждане, окончившие: аспирантуру, клиническую ординатуру, высшие, средние профессионально-технические и другие учебные заведения, направленные в порядке распределения на работу в другую местность, которых даже во времена застоя вне очереди наделяла жильем советская власть. Плохо и то, что нанимателям никакого улучшения жилищных условий не предвидится : квартиру дадут той же площади, что и была. В том числе и переселенцам-очередникам. С собственниками при переселении тоже особо церемониться не будут. Например, им могут дать вместо трехкомнатной квартиры однокомнатную, а остальное доплатят деньгами. Если человек не согласен на такой вариант, ему могут просто заплатить деньги, чтобы квартиру он покупал сам. При этом выплатят не равноценную стоимость жилья (как это было раньше), а чуть больше, так называемую “выкупную” стоимость квартиры, в которую входят расходы за переезд и убытки за упущенную выгоду. При переселении компенсировать собственнику жилое помещение, равное числу комнат, никто не собирается. Обидно, что , гарантированное ЖК право предоставления бесплатного жилья и постановка в очередь нуждающимся в улучшении жилья, ничего хорошего не сулит. Чтобы встать в очередь и получить квартиру от государства, теперь мало быть просто нуждающимся. Надо быть еще и малоимущим! У потенциальных очередников пересчитают все подлежащее гос.регистрации имущество. Правда, на какую сумму оно должно тянуть, в ЖК не определено. Там сказано, что это решат регионы. Они же определят и норму постановки на учет (Интересно, что ранее установленную норму в 15 кв. м общей площади на человека, — из текста ЖК вычеркнули в первом чтении). Предполагают, что «бедные» регионы могут установить такие нормы, чтобы людей вообще не принимать в очередь. Кстати, с этого времени и начнется отсчет окончания бесплатной приватизации, на которую отпущено 2 года. Спустя это время люди потеряют право и деприватизировать жилье. Так что , возможно, жителям Калининграда стоит поторопиться. О приватизации, как и деприватизации жилья, мы должны забыть с 1 января 2007 года. Еще могут успеть приватизировать собственность те счастливцы, которые получат квартиры до 1 марта 2005 года. Закон также оставляет за ними право приватизировать жилье до 1 января 2007 года. Государственное и муниципальное жилье, предоставленное по социальному найму позже, бесплатной передаче в собственность граждан не подлежит. Правда, прежде чем совершать такой шаг, следует хорошенько подумать. Получение жилья в собственность может обернуться не меньшими проблемами, чем проживание в муниципальной квартире. Очередникам же теперь волноваться уже не стоит. Все, кто принят на учет для улучшения жилищных условий до вступления в силу ЖК РФ, сохранят право на получение жилья по договору социального найма. Кстати, сохраняется и льготное предоставление жилья (ст. 57 ЖК). Внеочередное - для проживающих в аварийных жилых помещениях и выпускников детдомов, несовершеннолетних, оставшимся без попечения родителей, граждан, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний. Принципиальных поправок, меняющих жизнь квартирных очередников, было сделано немного. 15 миллионов жителей «коммуналок» могут вздохнуть спокойно: за ними оставили преимущественное право покупки комнаты соседа, которую они хотели присоединить к своей. Какие еще неожиданности приготовил нам новый Жилищный кодекс? Например, он предусматривает ответственность за нежелание вносить квартплату по договору социального найма (ст. 68 ЖК) свыше 6 месяцев. В этом случае неплательщиков будут выселять в судебном порядке. Взамен прежней квартиры предоставят жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям по нормам общежития (6 кв. м на человека). Аналогичные нормы уже содержатся в статьях 687 ГК РФ и 15 Закона РФ от 24.12.1992 г. № 4218–1 «Об основах федеральной жилищной политики». Квартиру могут изъять не только у нанимателей, но и у собственников, если они не платят за нее. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которое он обязан содержать. Путем платы за жилье. Несвоевременное внесение платы рассматривается как нарушение прав и интересов соседей, так как на них возлагаются дополнительные расходы по содержанию многоквартирного дома. На этом основании суд может вынести решение лишить неплательщика права собственности. В тексте Жилищного кодекса имеются и механизмы социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг. Соответствующая норма уже есть в Законе РФ от 24.12.1992 г. № 4218–1, предусматривающая предоставление субсидий. Сегодня действует и множество законодательных актов, устанавливающих льготную оплату жилья и коммунальных услуг, но далеко не все они содержат подробные установки для применения льгот. Примером может служить Федеральный закон от 24.11.1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации». Его реализация крайне затруднительна, поскольку законодатель не установил, при каких размерах жилья применять льготу по его оплате. Новый кодекс упорядочит льготы по оплате жилья и коммунальных услуг. В соответствии со ст. 159 ЖК РФ размеры субсидий будут устанавливаться в зависимости от совокупного дохода семьи, регионального стандарта и поправочного коэффициента. До сего момента жилищные службы не имели права проникать в квартиру без разрешения хозяина. Даже если в квартире прорвало трубу, а хозяин находится в отпуске. В случае аварии в доме это создавало массу неудобств для ремонтно-эксплуатационных служб и массу проблем для жильцов. Новый Жилищный кодекс дает право представителям специально уполномоченных органов беспрепятственно входить в жилые помещения граждан. Но только в «целях спасения жизни граждан и их имущества в случаях аварийной ситуации, стихийных бедствий или чрезвычайных обстоятельств природного и техногенного характера». Порядок проникновения в квартиру будет предусматриваться дополнительным нормативно-правовым актом. В новом ЖК усилена защита прав и интересов несовершеннолетних. Так, дети, оставшиеся без родителей или других членов семьи, ранее проживавших с ними, сохраняют право пользования жилым помещением. Права и обязанности несовершеннолетних (по договору социального найма или найма жилого помещения) в этом случае осуществляются опекуном или попечителем. При их отсутствии ,— органом опеки и попечительства до достижения ребенком совершеннолетия. Либо до тех пор, пока он не станет полностью дееспособным. Своеобразно законодатель подошел к вопросу об ответственности за самовольную перепланировку или переустройство. Теперь в отношении собственников жилья и нанимателей будут применяться кардинальные меры. Собственник, самовольно произведший перепланировку или переустройство, может по судебному решению лишиться своего жилого помещения. Взамен он получит лишь вырученные от продажи с публичных торгов деньги за свое жилье, да и то с вычетом расходов, связанных с исполнением решения суда. Лицо, которое с торгов приобретет данное жилое помещение, будет обязано за свой счет восстановить первоначальный вид жилья. Обыкновенного нанимателя жилого помещения по договору найма просто выселят из занимаемого жилья, а непосредственный его собственник самостоятельно будет приводить жилье в первоначальное состояние. Таким образом, закон делает производство самовольной реконструкции жилого помещения невыгодным не только лицу, затеявшему перепланировку или переустройство, но и последующим лицам, участвующим в приобретении такого жилья, поскольку велик риск возвращения в зал судебного заседания по тому же вопросу.

В то же время, положения нового Жилищного кодекса дают возможность в судебном порядке отстоять самовольную перепланировку или переустройство, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и не создается угроза их жизни или здоровью. Замечу, что Дума приняла поправку, которая предусматривает, что в случаях, если переустройство было сделано надлежащим образом, никому не угрожает, не нарушает ничьих интересов, оно может быть решением суда санкционировано, так сказать, по факту. По новому Жилищному кодексу РФ собственник помещения в многоквартирном доме теперь вправе при приобретении смежного с этим помещения объединить их в одно целое, изменив границы. При этом по своему усмотрению собственник может сделать из них единую квартиру или же уменьшить площадь одной из них за счет присоединения к другой. Так, из двух двухкомнатных квартир собственник может сделать либо четырехкомнатную, либо однокомнатную и трехкомнатную квартиры. Но все это допускается, если будут соблюдены правила перепланировки и не нарушены права иных собственников в многоквартирном доме. Однако при этом не стоит забывать, что если при таком объединении площадей вы, например, решите захватить часть общего коридора на лестничном марше, то вам необходимо получить согласие всех остальных сособственников помещений в многоквартирном доме. Одной из новелл Жилищного кодекса РФ является глава 3. “Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое”. Законодатель ввел ряд ограничений, связанных с переводом жилья в нежилой фонд. Так, например, необходимо подумать о доступе к этому самому помещению, поскольку требования нового закона таковы, что доступ к жилым помещениям и нежилому помещению должен быть разграничен. Если техническая возможность отграничения этого доступа отсутствует, о переводе такого помещения в нежилое можно забыть. Перевод будет также невозможен, если переводимое в нежилое помещение является частью жилого помещения, которое используется в качестве места постоянного проживания граждан. Невозможно будет перевести помещение в нежилое и при наличии обременения на право собственности со стороны третьих лиц. При соблюдении этих требований можно будет переводить в нежилые помещения квартиры, расположенные на первых этажах зданий, а также на других этажах зданий, но при условии, что ниже этажом будут также находиться нежилые помещения. Теоретически таким образом можно дом любой этажности сделать нежилым помещением, только соблюдай условие: каждый нижний этаж должен быть нежилым. Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соблюсти только одно условие: чтобы после перевода оно отвечало всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. При невозможности соблюдения данного требования, а также при наличии обременений третьих лиц на право собственности на нежилое помещение перевод будет невозможен. Кодекс закрепляет за малоимущими гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий, право на бесплатное предоставление жилья по договору социального найма. Вне очереди жилье может предоставляться гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания и не подлежащими ремонту (реконструкции); детям-сиротам и несовершеннолетним, оставшимся без попечения родителей; лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых их совместное проживание с другими членами семьи в одной квартире невозможно. Упразднен ордер на занятие жилого помещения (основанием для вселения теперь будет считаться договор социального найма). Обидно то, что в новом Жилищном кодексе нет теперь единой нормы жилой площади, приходящейся на одного человека. О норме жилой площади в 12 кв. м, установленной ст. 38 ЖК РСФСР на одного человека, нам придется навсегда забыть. Теперь, в соответствии со ст. 50 ЖК РФ, норма предоставления площади жилого помещения, а также учетная норма площади жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. В ведении государственной власти РФ и субъектов РФ остается право устанавливать нормы площади жилого помещения только для тех категорий граждан, которые признаны нуждающимися по иным федеральным законам и законам субъектов Федерации, отличным от Жилищного кодекса. По новому кодексу функция установления размера дохода и стоимости имущества граждан с целью признания граждан малоимущими и получения жилья по договору социального найма целиком ложится на органы местного самоуправления. Они же (органы местного самоуправления) занимаются предоставлением нуждающимся жилых помещений по договору социального найма, в том числе из разряда помещений так называемого специализированного жилищного фонда, проводят согласование по перепланировке и переустройству жилых помещений, принимают решения о переводе жилых помещений в нежилые.

С появлением понятия “жилое помещение” в новом Жилищном кодексе законодательно закреплено и определение общей площади жилого помещения. В соответствии с п. 5 ст. 15 ЖК РФ, это сумма всех частей жилого помещения, включая площади вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении. Площади балконов, лоджий, веранд и террас сюда не входят. Под самим же жилым помещением законодатель понимает изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодным для постоянного проживания. При этом не случаен акцент законодателя на определение жилого помещения как вида недвижимого имущества. Теперь «времянки», передвижные вагончики, теплушки уже нельзя будет назвать жилыми помещениями. Нововведения в сфере жилищного законодательства коснулись не только самого жилища как такового, но и всех лиц, кому это жилище предназначено, будь то собственник или наниматель. В первую очередь это коснулось жилищных прав и обязанностей собственников и нанимателей жилых помещений. Самой уязвимой категорией в данном случае оказались бывшие члены семьи собственника жилого помещения - например, такие, как бывший супруг. Поскольку по новому закону в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, в отличие от ЖК РСФСР, по общему основанию право пользования жильем за таким гражданином не сохраняется. Новый Жилищный кодекс устанавливает возможность проживания бывшего члена семьи собственника в жилом помещении лишь в ряде случаев: при наличии:
-соглашения о пользовании жилым помещением с собственником жилого помещения;
-установлении судом ограниченного срока проживания вследствие отсутствия иного жилого помещения у бывшего члена семьи собственника;
-если имущественное положение этого лица не позволяет ему обеспечить себя иным жильем.

Однако, даже при наличии этих обстоятельств, при перемене собственника, данная категория граждан будет лишена права пользования данным жилым помещением. Та же категория граждан в жилых помещениях по договору социального найма сохранит право пользования жильем при условии продолжения проживания в данном жилом помещении. Различия коснулись и самих членов семьи. Так, собственник может разрешить вселиться в свое жилье кому угодно, лишь бы он их вселял как членов своей семьи. Ограничения по количеству членов семьи собственника, которые могут быть вселены в жилое помещение, законодатель не ставит. Для признания членом семьи нанимателя, помимо супруга, детей и родителей, требуется не только совместное проживание, но ведение общего хозяйства. Иные лица, за исключением родственников и иждивенцев, могут стать членами семьи нанимателя только по решению суда. На процесс вселения членов семьи нанимателя в соответствии с новым законом может повлиять наймодатель, ограничив число заселяющихся. Ограничение это сделано для того, чтобы при вселении граждан не было автоматического перехода такой семьи в разряд нуждающихся в улучшении жилищных условий. Нововведения коснулись и вопросов, связанных с выселением граждан из занимаемых жилых помещений. Собственник теперь может быть выселен из своего жилого помещения не только вследствие непригодности жилья для дальнейшего проживания, но и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Предоставление другого жилья взамен снесенного по новому закону не является обязательным. Собственнику может быть предложено другое жилье в зачет полной выкупной цены изымаемого жилья. Сама же выкупная цена включает в себя рыночную стоимость бывшего жилья, все возможные убытки, понесенные собственником, связанные с изъятием его жилья, в том числе упущенную выгоду по обязательствам, данным перед третьими лицами. Например, по договору найма, срок действия которого должен был закончиться значительно позднее изъятия жилья. Законом предусмотрена в данном случае защита прав собственника от внезапного появления на участке строительной техники. Решение об изъятии участка собственника жилья, расположенного на нем, должно быть доведено не позднее одного года с момента его принятия, причем только в письменном виде. Само же такое решение должно проходить государственную регистрацию в Регистрационной палате. Кроме этого, закон устанавливает срок исковой давности в два года для предъявления требований к собственнику, не согласному с процедурой фактического изъятия его жилья. В ситуации, связанной с выкупом земельного участка для нужд государства и муниципалитета, собственнику следует опасаться определения размера выкупной цены и не стараться улучшить перед изъятием свое жилище, поскольку законодатель отнес возможные риски, связанные с потерей денег, в данном случае на самого собственника.

Новый Жилищный Кодекс сделан в интересах не граждан, а государства. Он фактически ликвидирует все завоевания в области жилищного строительства, которые в нашей стране произошли за предыдущие годы. Например, с 1 января 2005 года человек, получивший квартиру, ее приватизировать уже не сможет. То есть, инвалиды, ветераны, первоочередники не смогут ее завещать детям и внукам, тем более продать в трудную минуту. Конечно, те, кто уже приватизировал квартиру , могут не беспокоиться, но те, кто еще не успел, им дается срок до 1 января 2007 года. Кто не успеет, навсегда остается нанимателем. Получить квартиру в порядке очереди нуждающимся будет нельзя. Критерий теперь другой: не нуждающийся в жилье, а малоимущий. Значит, во-первых, человек будет собирать справку о справке, во-вторых, вход пойдут подлоги и взятки. По сути, бесплатное получение квартир россиянами закончилось! А теперь о выкупе собственности… Если для государственных или муниципальных нужд ваш дом и ваша квартира по каким–либо причинам нужны, то … участок квартиры изымается, дом сносится, а квартиру у вас выкупают. В любом многоквартирном доме вне зависимости от того, приватизирована квартира или нет, вводится власть группы людей. Все вопросы будет решать собрание, а оно легитимно, если собрались 51%. Решение принимается простым большинством голосов. Вроде бы нужная глава в кодексе прописана о жилищно-строительных кооперативах, но и она обращена в пользу государства. Там сказано, что если человек хотя бы копейку пай не выплатил из полной стоимости квартиры или нарушил устав, то он подлежит исключению и выселению из квартиры. То есть, людей будут выкидывать на улицу. Так же можно будет выкидывать людей по другим статьям кодекса: из общежитий, из служебных квартир. Это про тех, кто нанимался на работу медсестрой в поликлинику или больницу, каменщиком или плотником на стройку, в воинскую часть вольнонаемным. В ЖК сказано просто: «при прекращении трудовых отношений». Уволили человека, он и квартиру потерял. Куда идти человеку без работы и без жилья? С введением нового Жилищного кодекса число лиц категории «бомж» увеличится. Если раньше государство должно было предоставлять жилье многодетным семьям, ветеранам войны и семьям погибших, то теперь этого нет. Если раньше государство должно было отремонтировать жилье, то теперь - нет. Надежда только на субъекты федерации, которые могут местными законами смягчить последствия принятия нового кодекса. Следом за Жилищным кодексом на нас надвигаются еще 27 законов, которые вносят изменения в: налоговое и гражданское законодательство, ипотеку... Ну, а если покупать квартиру? Сегодня приобрести квартиру, используя ипотечный кредит, в состоянии лишь граждане, чей общий доход в Калининграде на семью превышает $800 в месяц. Что делать тем семьям , где зарабатывают меньше? В тоже время, если у человека доход в четыре раза ниже, то по нашему законодательству он далеко не малоимущий. Похоже, этой категории граждан о разрешении квартирного вопроса можно вообще забыть. Жить простому человеку станет еще труднее…